Udlejning eller fremleje?

Hvis det er dig der er ejer af det du ønsker at udleje, er der tale om udlejning.

Ellers er der tale om fremleje. Altså en lejebolig som du ikke ejer, og som du ønsker at videreudleje helt eller delvist. Det er formelt kaldet et fremlejemål.

Det er vigtigt at du sætter dig ind i reglerne for udlejning før du lejer ud.

Hvis du ønsker at fremleje, er det nødvendigt at du har tilladelse til det i din lejekontrakt.

“Nice to know” ved fremleje

Fremlejeaftaler skal altid indgåes skriftligt mellem fremlejegiver og fremlejetager.

Når fremlejekontrakten er udfærdiget, skal din udlejer have en kopi af lejekontrakten, inden fremlejeperioden starter, og inden fremlejetager flytter ind, jf. lejelovens § 69, stk. 3.

Det er gratis at anvende lejekontraktsgeneratoren på EINDOM, som er den autoriserede A9 typeformular. På den måde sikrer du dig, at fremlejeaftalen er gyldig og kommer omkring alt, hvad den bør gøre.

Når du skal lave fremlejekontrakten, kan du tage udgangspunkt i din egen lejekontrakt og tilpasse den, hvor det er nødvendigt.

I lejekontraktens § 1 skal du eksempelvis huske at vælge “Lejeforholdet er et fremlejeforhold”. Du skal også huske at angive lejeperioden i § 2.

Sørg for at være opmærksom, hvis du angiver en periode i lejekontrakten, da den som udgangspunkt så er uopsigelig. I aftalen §11 kan I dog aftale et opsigelsesvarsel, hvis du vil bevare muligheden for at komme hjem før tid.  Dette gælder dog begge veje, så du risikerer dermed også at din lejer siger op, hvilket jo ikke er sjovt hvis du er bortrejst til udlandet ifm. studie eller arbejde.

Husk at du ikke må kræve højere husleje end den du selv betaler, samt at du maks må kræve 3 måneders forudbetalt husleje og 3 måneders forudbetalt leje.

 

EINDOM

Teamet bag EINDOM

Teamet bag EINDOM 

Eindom er ægte vandkantsguld – alle i teamet er opvokset på Lolland Falster. Eindom har kontor i Bredgade i København og hovedsæde i Nykøbing Falster. Ikke omvendt.

 

40 procent af udlejerne i Danmark er privatpersoner med udlejning som bierhverv. Og rigtig mange af dem befinder sig udenfor de store byer – og har i øvrigt større overskud.

I dag bor 2,4 millioner danskere til leje. Og tallet er stigende. Eindom.dk sikrer både lejere og udlejere, og gør det nemt at administrere alt det praktiske og få juraen på plads. Helt gratis.

Hvordan kan det være gratis?

Fordi vi inden længe lancerer tilkøbsmoduler, som større virksomheder der udelukkende lever af udlejning har brug for. Til en konkurrencedygtig pris og med højere brugervenlighed.  Derfor kan vi tilbyde en freemium version, som letter administrationen og sikrer dig som udlejer og lejer.  Hvad du vil bruge al den ekstra tid og manglende bekymringer til, blander vi os ikke i.


Niels Erik Bidstrup
Partner / CEO

Niels er uddannet indenfor shipping – faktisk i den bygning som i dag danner rammerne om EINDOM i Nykøbing Falster. I 2006 stiftede han Nelma og har således 12 års erfaring med ejendomsdrift- og administration.

Foruden ejendomsdrift- og administration har Niels oparbejdet stor erfaring med software og app-udvikling igennem sin anden virksomhed Vinterservice Danmark, som siden 2010 er vokset stærkt og nu også dækker det tyske marked.

I Danmark servicerer Vinterservice cirka 500 ejendomme og bruger, som de eneste i Danmark, SmartCars med sneplove.


Henrik Sylvester Pedersen
Partner / CTO

Henrik har programmeret siden har var 10 år gammel, og er en særdeles passioneret og engageret it-udvikler.

Henrik har specialiseret sig i sikkerhed, tech innovation og performance optimering og arbejdet med alt fra WordPress plugins til backend-udvikling for en af Danmarks største spilsider.

Henrik er EINDOM’s product owner og i øvrigt en respekteret tech blogger på blandt andet Medium.


 

Nickolaj Vejle Madsen
Software Developer

Nickolaj er en dygtig webudvikler, som bestod sine eksaminer med topkarakterer.

Som barndomskammerat til Henrik har interessen for teknik og programmering ligeledes været tilstede siden 10-12 års alderen. Nickolaj er fullstack-developer, med et hjerte der banker for backend-udvikling.

You break it, he make it.

Gode råd hvis du skal leje din lejlighed eller ejendom ud

Lav en ordentlig lejekontrakt!

Som udlejer er det vigtigt at det er dig som har styr på forholdene når du lejer ud.

I forhold til lejeloven, er det nemlig primært lejerne der beskyttes, uanset at det er første gang du skal leje dit lejemål ud.

Har du haft svært ved at sælge din ejendom, og derfor ønsker at leje din ejendom ud, mere af økonomiske årsager end fordi du ønsker at blive den næste store udlejer og ejendomsmatador, så er det stadig lejerne der beskyttes iht. lejeloven.

Så vores budskab er klart – Tag styringen – ellers kan det få store økonomiske konsekvenser og du kan risikere at havne i en situation, hvor din udlejning kommer til at koste dig penge.

Husk at anvende udarbejde en ordentlig lejekontrakt, og altid skriftligt.

Ift. boligudlejning er det vigtigt at anvende den rigtige typeformular A9. Den kan du finde her: FIND LEJEKONTRAKT HER

Så er du sikker på at formkravene efterlever lejelovens bestemmelser.

Hvis du blot skriver et par linjer, som fx. adresse, husleje, periode og lidt om lejer, så vil lejeloven altid gælde, uanset hvad der er aftalt.

Hvorfor du skal vælge EINDOM

Igennem de sidste 12 år har jeg beskæftiget mig med drift og servicering af fast ejendom, for private, ejendomsselskaber samt andels- og ejerforeninger.

Derudover har jeg arbejdet for adskillige advokater i hele landet, med fokus på området for konkurs og rekonstruktion, særligt for selskaber med fast ejendom.

Fællesnævneren for dem alle, hvis jeg kort skal beskrive de vigtigste parametre imellem succes og fiasko, er struktur og ordentlighed.

Man siger ofte, at man ud fra håndværkerens værktøjskasse, kan se hvorvidt han leverer et ordentlig stykke arbejde.

Det samme gør sig egentligt gældende for udlejning af fast ejendom.

Hvis der er styr på indflytningsrapporter, lejekontrakter, forbrugsregnskab og huslejeopkrævningerne, så er forudsætningerne til stede for at driften er sund og rentabel også til stede.

Hvorimod de som ikke har orden i deres sager, typisk døjer med en række problemstillinger der ikke er særligt gode, hvor for hverken lejer, udlejer eller ejendommen selv.

Det er som om der skabes en kædereaktion, ligesom graffiti har det med at sprede sig hvis det ikke fjernes, straks det er blevet malet.

Det kan synes banalt og åbenlyst for de fleste, der til dagligt har med udlejning og fast ejendom at gøre, at understrege vigtigheden i at have styr på detaljerne, både ift lejemål, lejer og lejekontrakt.

Derfor er der også flere som anvender revisorer, bogholdere eller administratorer, til at varetage opgaverne.

Selv hvis tingene går rigtig galt, og der opstår en konkurs, indtræder der en kurator i boet, som fortsat skal opkræve husleje og servicere ejendommen, så lejerne får de rammer som er blevet lovet i lejekontrakten. Ift. evt. kreditorer, handler det om at beskytte aktivets værdi bedst muligt.

Så uanset om du har 1 eller 100 lejemål, hvad enten du er privat, erhvervsdrivende eller repræsenterer et større ejendomsselskab, ja selv hvis du er advokat og håndterer administration og udlejning af fast ejendom, så kan du med fordel læse med her.

Vi lancerer nemlig EINDOM, indtil videre i en mindre gratis version, imens hele teamet arbejder på en masse fede features, der snart kan bruges.

Systemet vil i den gratis version kunne håndtere stamdata.

Kort fortalt, kan man altså oprette sine lejemål og lejere.

Vi har gjort det muligt at udarbejde digitale lejekontrakter, samt  ind- og udflytningsrapporter, så dokumenter og data  let og overskueligt kan samles et sted.

Hvis væggene i mit barndomshjem kunne tale – Købmandsgården, ejendomme og udlejning

For mange år siden levede en dygtig købmand med sin kone og tre sønner, i en den lille by Nysted på Lolland. Købmanden arbejde hårdt og handlede med handelsfolk fra nær og fjern.

Som årene gik fik købmanden opført en fornem købmandsgård i Østergade, med plads til alle sine varer, lidt høns og kreaturer. Nederst i stueetagen var der etableret et stort køkken, hvor pigerne i huset kunne lave middage, til hverdag og fest.

Købmandsgården i Østergade
Leg i haven med mine søstre

 

 

 

 

 

 

Kriser, krige og konjunkturer havde lært købmanden, at investering i fast ejendom var en god forretning. Derfor havde han fået opført nogen af byens første etageejendomme, hvor folk kunne bo til leje. De første han byggede, var med toilet i gården og bad i kælderen.

Byens sagfører og revisor ordnede økonomien som de altid havde gjort. Derudover havde begge en forunderlig evne til at skaffe ”gode mennesker” forrest i køen, når der var ledige lejemål, så købmanden undgik for meget besvær med sine lejere.

Hvis lejerne derudover var fra pæne familier, havde fast arbejde og ellers kunne stille sikkerhed for indskuddet, så var der mulighed for at komme i betragtning til nogen af købmandens lejemål.

Efter et langt liv, gik købmandens ejendommene i arv til næste generation.

Sønnen forsatte med at opføre og udleje ejendomme, for han havde sat sig for, at han ville eje 100 lejemål i byen, så han kunne leve uden at bekymre sig om kriser eller nogen af de andre udfordringer som faderen havde kæmpet med.

I dag er familiens ejendomme i en fond, administreret af advokater og revisorer, drevet efter samme metode og formål, som købmandens søn havde ønsket det skulle ske.

Flere hundrede år efter købmandens død, foregår ejendomsforretningen stadig efter samme model, omtrent bestående af de samme 10 punkter som dengang:

De 10 traditionelle punkter i udlejning

  1. Lejemål udlejes (forhåbentligt) stadig kun til gode lejere
  2. Lejekontrakter udfærdiges med hjælp fra administrator eller advokat
  3. Depositum indbetales af lejer
  4. Indflytningsrapport laves ved indflytning.
  5. Huslejeopkrævninger sendes indtil lejemålet opsiges
  6. Forbrugsregnskabet udarbejdes manuelt og afstemmes ift. aconto indbetalinger
  7. Betalinger registreres, afstemmes og evt. restancer opgøres
  8. Varslinger sendes, bl.a. hvis lejeren alligevel ikke var så god som lovet
  9. Fraflytningsrapport laves når lejer flytter
  10. Bogføringer foretages og sendes til revisor, så årsregnskabet kan laves og godkendes.

 

 I EINDOM spørger vi derfor os selv hver dag:  

 ”Hvad ville købmanden fra mit barndomshjem ønske sig, hvis han levede i dag?”

Vi mener det er tid til at gøre udlejning lettere og mere brugervenligt, fordi måden vi administrerer de 10 punkter, stort set ikke har ændret sig siden købmanden byggede sin købmandsgård i 1800 tallet.

MED EINDOM kan du nu

  • Oprette gratis og lovlige lejekontrakter
  • Få skabeloner til ind- og udflytningsrapporter
  • Chat med os fra 09-22 hvis du har brug for hjælp

Inden længe kan du let sende og underskrive dokumenterne digitalt, så du sparer tid og ressourcer.

 

Er du købmand, advokat eller revisor, eller har du overvejet at udleje din lejlighed eller ejendom ud, så følg med på Eindom.dk

Vi ønsker at forny og forbedre branchen, til gavn for alle handlende og interesserede i udlejningsforretning.

For som købmanden altid sagde:  ”I en god handel er både køber og sælger tilfredse”

Og sådan må det være!

Velkommen til EINDOM

 

Eindom – ”Mirakler laver vi med det samme, det umulige tager lidt længere tid”

Flere spurgt indtil vores baggrund og inspiration til vores iværksætteri.

Det har vi forsøgt at indramme i denne fortælling, som også kort præsenterer vores nyetablerede virksomhed i Nykøbing Falster.
+++

Der var engang en by, som havde alle de elementer som vi kender fra de skønneste fortællinger og eventyr der er skrevet.

Byen havde et kongeslot med en kongedatter, der var en herregård med hundredevis at veteranbiler og modeljernbaner, og byen bestod af de mest romantiske gader og huse man kan forestille sig.

I midten af det hele, var der et handelsliv som bestod af lokale bagere, slagtere, blomsterhandlere, tøjforretninger, bilforhandlere, tandlæger, banker, guldsmedeforretninger og mange, mange flere.

For slet ikke at tale om havnen og Noret, som forbandt byens borgere og andre godtfolk, med de mange handelsrejsende eller tyske sejlende, som i ny og næ, søgte i læ i havnen. Her kunne de nemlig få serveret både vådt og tørt.

Krofatteren på havnen, der med lyn og torden, kunne få selv det sløveste jazzband til at spille op til dans, var i stand til at smøre tjeneraspiranterne, med en blanding af frækt købmandsskab, kærlighed til kvalitet og gode råvarer, så de i magisk fællesskab formåede at blive landsdelens største pusher af laksekoteletter, når sommermåneder var på sit højeste.

Som Krofatteren altid sagde: ”Mirakler laver vi med det samme, det umulige tager lidt længere tid.”

En anden af havnens ildsjæle, fik på kort tid etableret udlejning af både med den ene hånd, alt imens hun kunne servere de lækreste isvafler med den anden. For slet ikke at nævne den 18 hullers golfbane i baghaven, som også blev anlagt til stor glæde for byens borgere og havnens gæster.

Så hvis nogen af byens børn var i tvivl om deres muligheder, skulle de blot tage til havnen, for at få mod og inspiration.

Byens børn havde rig mulighed for at drømme. Uanset om det var for at stå til søs, for at søge lykken hos kongedatteren, prøve lykken hos restauratørerne,
eller bide skeer med nogen af de handlende i byen.

Alle muligheder stod åbne, og troen på at man vitterligt kunne skabe noget nyttigt, lod sig jo bevise overalt.
Det handlede blot om at få ideen.

Tre af egnens unge mænd, Nickolaj, Henrik og Niels, var ikke videre søstærke, og da de alle allerede havde fundet deres udkårne, søgte de heller ikke lykken hos kongens datter.

Som tidligere aspirant hos havnens krofatter, syntes den mest nærliggende lykke at søge, med at bide skeer med egnsdelens handlende.

Da ideen i 2018 endelig opstod, besluttede de tre unge iværksættere, Nickolaj, Henrik & Niels, derfor at skabe deres egne rammer, ligesom ildsjælene fra havnen havde gjort.

Det gule slot på havnen i Nykøbing Falster skulle danne rammerne for deres projekt de kaldte EINDOM.
Det handler om digitalisering og automatisering, i branchen for udlejning og ejendomsadministration

Før de gik i gang, mente adskillige advokater, revisorer og administratorer at det ikke var let, og nogen var i tvivl om det overhovedet var muligt.

Men så er barndommens visdom fra havnen i Nysted så ualmindelig værdifuld af have med i bagagen,
for som Krofatter altid sagde: ”Mirakler laver vi med det samme, det umulige tager lidt længere tid”.

Ideer, mod og ildsjæle findes alle steder, men grundstenene til denne historie er lagt i Nysted.

 

Det gule slot

 

Lidt om holdet bag EINDOM:
EINDOM er skabt af tre iværksættere fra Lolland.

Nickolaj Madsen, Henrik Sylvester Petersen og Niels Erik Bidstrup. Tre ildsjæle som netop har åbnet kontor i Nykøbing Falster.

EINDOM er et gratis program til alle der har interesse i at få digitaliseret deres lejemål, lejere og lejekontrakter.

Niels har 12 års erfaring med ejendomsdrift og administration fra sit firma Nelma. Før det var han uddannet indenfor Shipping, i det firma/den ejendom, som i dag danner rammerne for virksomheden i Nykøbing Falster.

Siden 2010 har Henrik og Niels knoklet med Vinterservice Danmark, som senest er kommet til Hamburg og Berlin.

Nickolaj og Henrik er begge dygtige it-udviklere, så forhåbentligt kan vi bruge stifternes baggrund og viden, fra en lidt støvet og usexet branche, til at skabe danmarks letteste program til udlejning og ejendomsadministration.

Henrik har arbejdet som konsulent inden for IT de sidste 10 år, helt nede i WordPress plugins og op til en af Danmarks største spilsider.

Som freelancer, har Henrik haft mange kunder gennem tiden, og har primært specialiseret sig i performance, optimering og sikkerhed.
Sammen med Nickolaj, som er vores 3. Partner, og i øvrigt Henriks barndomsven, har vi en dygtig uddannet webudvikler.

Så alt i alt, er vi et ungt og dynamisk team, som drager fordel af vores egen erfaring.

Vi har tidligere skaleret projekter nationalt og internationalt, så vi ved at passion og drive er nødvendigt for at opnå resultater.

Derfor er vi også stolte over at kunne mønstre et topprofessionelt advisory board, som endnu ikke er offentliggjort, men det kommer inden længe.

Sidst men ikke mindst, så trækker vi på et godt netværk af landets førende advokater og revisorer, med udgangspunkt fra vores kontor i Bredgade 30 i København,
hvilket gør at vi føler os overbevidste om at vi kan gøre en forskel.

Eventyret om det lille gule hus som blev til et stort gult slot!

Der var engang et lille gult hus, som lå nede på havnen i Nykøbing Falster.

Tilbage i fordums tid, var der en vældig aktivitet på byens havn, hvor de handlende, landmænd, godsejere og købmænd, mødtes for at handle og fragte deres varer som f.eks. korn og sukker ud til hele verden.

Hele egnsdelen var Danmarks mest frugtbare område, og flere af de største danske pionerer, som bl.a. Reventlow, fik skabt en debat og frigørelse som påvirkede hele det danske samfund.

Generelt var der en god stemning og man byggede herregårde, slotte og udnyttede de muligheder der var tilstede. Flere store købmænd byggede flotte ejendomme, som i dag bruges til biblioteker og kulturhuse rundt omkring i byerne.

Men så en dag skete der noget i det lille hus. Det var som om at isdronningen havde frosset hele havnen til.
Faktisk var det så slemt, at hele egnsdelen frøs til.

Man havde tidligere oplevet store katastrofer, som den “Lollandske feber” og stormfloden der næsten oversvømmede en tredjedel af øen, men denne stilhed var alligevel en anden.

Produktion og handel med varer forsvandt. Ideerne, de vilde tanker og troen på, at det netop var hér, man skulle gøre den næste gode handel forstummede.

Men så en dag kom de tre unge iværksættere, Nickolaj, Henrik & Niels forbi i deres to smarte køretøjer. De ryddede ejendommen og alt hvad der var rundt om, så hele det tykke lag is forsvandt.

Med lidt vejsalt, varme og en hel masse knofedt, lykkedes det de unge mænd at få bragt det lille gule hus til live igen.

I dag troner huset, som et stort gult slot, på havnen i Nykøbing Falster, og det er så glad for at der var nogen der fik den idé at man kunne lave et firma der hed EINDOM.

EINDOM er et gratis program til udlejning og administration af lejemål, lejere og lejekontrakter, men det er en hel anden historie som jeg vil fortælle mere om en anden dag.

Hvis nogen læser denne historie, så skal de, vide at historien rent faktisk er sand.

De må også gerne vide at de tre unge mænd, Nickolaj, Henrik og Niels, sidder klar i slottet og er klar til at gøre en god handel, så alle på Lolland Falster og i hele Kongeriget kan komme tilbage til fordumstid, hvor produktionen og ideerne gik hånd i hånd.

Historien er kun lige begyndt.
NE