Fraflytning, fraflytningssyn og tidsfrister

BEMÆRK: 1.juli 2015 er en vigtig dato at kende for dig som udlejer.

LEJEAFTALER INDGÅET FØR 1. JULI 2015

Hvis lejeaftalen er lavet før denne dato, kan du som udlejer kræve at lejer afleverer lejemålet nyistandsat, hvis lejemålet blev overtaget nyistandsat.

Så kan du som udlejer istandsætte alt fra gulve og vægge til køkken og bad, så det fremstår nyt

LEJEAFTALER INDGÅET EFTER 1. JULI 2015

Vær opmærksom på at den nye lejelov alene tilllader at du som udlejer må foretage det der kaldes en “normalistandsættelse”, det beskrives som en nødvendig hvidtning, maling og tapetsering samt maling af træ og jern

 

Tidsfrister du skal være opmærksom på som udlejer

Ejer du mere end et lejemål, skal du ifølge lejeloven altid afholde indflytnings- og udflytningssyn.

Lejemålet skal synes senest 2 uger efter, at du som udlejer er gjort bekendt med, at lejeren er flyttet ud.

Indkald lejeren til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel.

Indkaldelsen kan sendes digitalt, hvis lejekontrakten er indgået efter 1. januar 2018. Er lejekontrakten indgået før 1. Januar 2018, kan du kun indkaldes digitalt, hvis I i lejekontraktens § 11 har aftalt at benytte digital kommunikation. Med enkelte undtagelser kan udlejer ikke forlange, at du betaler for udbedring af mangler, hvis tidsfristen på mindst 1 uge ikke overholdes.

Ophæv eller opsig din lejer

Ophævelse af lejeaftale

En ophævelse sker med øjeblikkelig virkning, og er vel den yderste konsekvens at du som udlejer kan foretage dig overfor lejer, for det betyder at din lejer skal flytte fra lejemålet.

Det kræver dog, at din lejer har foretaget sig væsentlige overskridelser af jeres lejeaftale. Helt konkret er det en overtrædelse af Lejelovens § 93, der berettiger at en lejeaftale kan ophæves.

Eksempler på forhold som gør at du kan ophæve lejeaftalen:
  • Manglende huslejebetaling over en længere periode, og du som udlejer har givet en betalingsfrist på 14 dage, hvor lejeren stadig ikke har betalt. Dit påkrav kan først afsendes 3 hverdage efter seneste betalingsdato. Påkravet skal indeholde krav på huslejen, samt påmindelse om lejeforholdets ophør, hvis lejen ikke betales.
  • Lejer anvender lejemålet til andet end det i har aftalt i lejekontrakten, fx. til erhverv istedet for bolig. Som udlejer skal du gøre indsigelse overfor lejer, og hvis denne så stadig anvender lejemålet til andet end hvad der er aftalt, har du som udlejer ret til at ophæve lejeaftalen.
  • Hvis lejer nægter dig adgang til lejemålet – Hvis du og din lejer har aftalt, at du som udlejer har adgang til lejemålet fx. ifm. håndværkere der skal udbedre en mangel, og lejer nægter dette, kan du ophæve lejemålet.
  • Står lejemålet tomt –  Hvis din lejer er flyttet selvom I har aftalt at lejemålet skal beboes for en sikkerhedsskyld, kan lejemålet ophæves.
  • Vanrøgt – Hvis din lejer ødelægger eller påfører skade på dit lejemål, kan du ophæve lejeaftalen straks, hvilket normalt betyder at lejer skal være ude indenfor et par dage.
  • Overladelse af lejemål til andre – din lejer må ikke blot overlade lejemålet til andre mennesker, som ikke i forvejen bor i husstanden.
Lejer er til gene og overholder ikke god skik og orden

Hvis din lejer er til gene for enten dig som udlejer eller de øvrige beboer i ejendommen kan lejeaftalen ophæves, som f.eks:

  • Lejer truer eller udøver vold mod udlejer eller de øvrige beboer
  • Lejers adfærd er til gene, både på et sundhedsmæssigt utrygt, og støjende uacceptabelt niveau
  • Lejers husdyr er til væsentlig gene, pga. støj, lugt, frygt mm.

 

Opsigelse af lejeaftale

En opsigelse fra udlejers side skal altid ske jf. Lejelovens §§ 83 og 87, der fastsætter, at opsigelsen skal være skriftlig samt indeholde oplysning om årsagen til opsigelsen.

Som udgangspunkt kan du som udlejer ikke opsige din lejer, hvis I har indgået en tidsubestemt lejeaftale, med mindre der foreligger grunde som er nævnt i Lejelovens § 83 og §84.

Generelt kan du opsige din lejer hvis

  • Din lejer overholder ikke god skik og orden. Hvis du har lavet en husorden, har lejer lov til at rette op på sin adfærd, så det kræver flere påbud overfor lejer og god dokumentation for at lejer har overtrådt husordenen og iøvrigt er adfærdmæssigt er til gene dig eller de øvrige beboere.
  • Din ejendom/lejemål skal rives ned
  • Du flytter selv ind i lejemålet, og kan derfor opsige din lejer med et års varsel. Uanset om det er ejer eller andelsbolig. Du skal dog ikke have andre lejemål og samtidig skal du have ejet boligen da lejeaftalen blev indgået.
Opsigelse af lejer i et værelse

Hvis din lejer blot har lejet et værelse, i noget som er en del af din bolig er der minimum én måneds varsel.

Gode råd hvis du skal leje din lejlighed eller ejendom ud

Lav en ordentlig lejekontrakt!

Som udlejer er det vigtigt at det er dig som har styr på forholdene når du lejer ud.

I forhold til lejeloven, er det nemlig primært lejerne der beskyttes, uanset at det er første gang du skal leje dit lejemål ud.

Har du haft svært ved at sælge din ejendom, og derfor ønsker at leje din ejendom ud, mere af økonomiske årsager end fordi du ønsker at blive den næste store udlejer og ejendomsmatador, så er det stadig lejerne der beskyttes iht. lejeloven.

Så vores budskab er klart – Tag styringen – ellers kan det få store økonomiske konsekvenser og du kan risikere at havne i en situation, hvor din udlejning kommer til at koste dig penge.

Husk at anvende udarbejde en ordentlig lejekontrakt, og altid skriftligt.

Ift. boligudlejning er det vigtigt at anvende den rigtige typeformular A9. Den kan du finde her: FIND LEJEKONTRAKT HER

Så er du sikker på at formkravene efterlever lejelovens bestemmelser.

Hvis du blot skriver et par linjer, som fx. adresse, husleje, periode og lidt om lejer, så vil lejeloven altid gælde, uanset hvad der er aftalt.

Hvis væggene i mit barndomshjem kunne tale – Købmandsgården, ejendomme og udlejning

For mange år siden levede en dygtig købmand med sin kone og tre sønner, i en den lille by Nysted på Lolland. Købmanden arbejde hårdt og handlede med handelsfolk fra nær og fjern.

Som årene gik fik købmanden opført en fornem købmandsgård i Østergade, med plads til alle sine varer, lidt høns og kreaturer. Nederst i stueetagen var der etableret et stort køkken, hvor pigerne i huset kunne lave middage, til hverdag og fest.

Købmandsgården i Østergade
Leg i haven med mine søstre

 

 

 

 

 

 

Kriser, krige og konjunkturer havde lært købmanden, at investering i fast ejendom var en god forretning. Derfor havde han fået opført nogen af byens første etageejendomme, hvor folk kunne bo til leje. De første han byggede, var med toilet i gården og bad i kælderen.

Byens sagfører og revisor ordnede økonomien som de altid havde gjort. Derudover havde begge en forunderlig evne til at skaffe ”gode mennesker” forrest i køen, når der var ledige lejemål, så købmanden undgik for meget besvær med sine lejere.

Hvis lejerne derudover var fra pæne familier, havde fast arbejde og ellers kunne stille sikkerhed for indskuddet, så var der mulighed for at komme i betragtning til nogen af købmandens lejemål.

Efter et langt liv, gik købmandens ejendommene i arv til næste generation.

Sønnen forsatte med at opføre og udleje ejendomme, for han havde sat sig for, at han ville eje 100 lejemål i byen, så han kunne leve uden at bekymre sig om kriser eller nogen af de andre udfordringer som faderen havde kæmpet med.

I dag er familiens ejendomme i en fond, administreret af advokater og revisorer, drevet efter samme metode og formål, som købmandens søn havde ønsket det skulle ske.

Flere hundrede år efter købmandens død, foregår ejendomsforretningen stadig efter samme model, omtrent bestående af de samme 10 punkter som dengang:

De 10 traditionelle punkter i udlejning

  1. Lejemål udlejes (forhåbentligt) stadig kun til gode lejere
  2. Lejekontrakter udfærdiges med hjælp fra administrator eller advokat
  3. Depositum indbetales af lejer
  4. Indflytningsrapport laves ved indflytning.
  5. Huslejeopkrævninger sendes indtil lejemålet opsiges
  6. Forbrugsregnskabet udarbejdes manuelt og afstemmes ift. aconto indbetalinger
  7. Betalinger registreres, afstemmes og evt. restancer opgøres
  8. Varslinger sendes, bl.a. hvis lejeren alligevel ikke var så god som lovet
  9. Fraflytningsrapport laves når lejer flytter
  10. Bogføringer foretages og sendes til revisor, så årsregnskabet kan laves og godkendes.

 

 I EINDOM spørger vi derfor os selv hver dag:  

 ”Hvad ville købmanden fra mit barndomshjem ønske sig, hvis han levede i dag?”

Vi mener det er tid til at gøre udlejning lettere og mere brugervenligt, fordi måden vi administrerer de 10 punkter, stort set ikke har ændret sig siden købmanden byggede sin købmandsgård i 1800 tallet.

MED EINDOM kan du nu

  • Oprette gratis og lovlige lejekontrakter
  • Få skabeloner til ind- og udflytningsrapporter
  • Chat med os fra 09-22 hvis du har brug for hjælp

Inden længe kan du let sende og underskrive dokumenterne digitalt, så du sparer tid og ressourcer.

 

Er du købmand, advokat eller revisor, eller har du overvejet at udleje din lejlighed eller ejendom ud, så følg med på Eindom.dk

Vi ønsker at forny og forbedre branchen, til gavn for alle handlende og interesserede i udlejningsforretning.

For som købmanden altid sagde:  ”I en god handel er både køber og sælger tilfredse”

Og sådan må det være!

Velkommen til EINDOM