Ophæv eller opsig din lejer

Ophævelse af lejeaftale

En ophævelse sker med øjeblikkelig virkning, og er vel den yderste konsekvens at du som udlejer kan foretage dig overfor lejer, for det betyder at din lejer skal flytte fra lejemålet.

Det kræver dog, at din lejer har foretaget sig væsentlige overskridelser af jeres lejeaftale. Helt konkret er det en overtrædelse af Lejelovens § 93, der berettiger at en lejeaftale kan ophæves.

Eksempler på forhold som gør at du kan ophæve lejeaftalen:
  • Manglende huslejebetaling over en længere periode, og du som udlejer har givet en betalingsfrist på 14 dage, hvor lejeren stadig ikke har betalt. Dit påkrav kan først afsendes 3 hverdage efter seneste betalingsdato. Påkravet skal indeholde krav på huslejen, samt påmindelse om lejeforholdets ophør, hvis lejen ikke betales.
  • Lejer anvender lejemålet til andet end det i har aftalt i lejekontrakten, fx. til erhverv istedet for bolig. Som udlejer skal du gøre indsigelse overfor lejer, og hvis denne så stadig anvender lejemålet til andet end hvad der er aftalt, har du som udlejer ret til at ophæve lejeaftalen.
  • Hvis lejer nægter dig adgang til lejemålet – Hvis du og din lejer har aftalt, at du som udlejer har adgang til lejemålet fx. ifm. håndværkere der skal udbedre en mangel, og lejer nægter dette, kan du ophæve lejemålet.
  • Står lejemålet tomt –  Hvis din lejer er flyttet selvom I har aftalt at lejemålet skal beboes for en sikkerhedsskyld, kan lejemålet ophæves.
  • Vanrøgt – Hvis din lejer ødelægger eller påfører skade på dit lejemål, kan du ophæve lejeaftalen straks, hvilket normalt betyder at lejer skal være ude indenfor et par dage.
  • Overladelse af lejemål til andre – din lejer må ikke blot overlade lejemålet til andre mennesker, som ikke i forvejen bor i husstanden.
Lejer er til gene og overholder ikke god skik og orden

Hvis din lejer er til gene for enten dig som udlejer eller de øvrige beboer i ejendommen kan lejeaftalen ophæves, som f.eks:

  • Lejer truer eller udøver vold mod udlejer eller de øvrige beboer
  • Lejers adfærd er til gene, både på et sundhedsmæssigt utrygt, og støjende uacceptabelt niveau
  • Lejers husdyr er til væsentlig gene, pga. støj, lugt, frygt mm.

 

Opsigelse af lejeaftale

En opsigelse fra udlejers side skal altid ske jf. Lejelovens §§ 83 og 87, der fastsætter, at opsigelsen skal være skriftlig samt indeholde oplysning om årsagen til opsigelsen.

Som udgangspunkt kan du som udlejer ikke opsige din lejer, hvis I har indgået en tidsubestemt lejeaftale, med mindre der foreligger grunde som er nævnt i Lejelovens § 83 og §84.

Generelt kan du opsige din lejer hvis

  • Din lejer overholder ikke god skik og orden. Hvis du har lavet en husorden, har lejer lov til at rette op på sin adfærd, så det kræver flere påbud overfor lejer og god dokumentation for at lejer har overtrådt husordenen og iøvrigt er adfærdmæssigt er til gene dig eller de øvrige beboere.
  • Din ejendom/lejemål skal rives ned
  • Du flytter selv ind i lejemålet, og kan derfor opsige din lejer med et års varsel. Uanset om det er ejer eller andelsbolig. Du skal dog ikke have andre lejemål og samtidig skal du have ejet boligen da lejeaftalen blev indgået.
Opsigelse af lejer i et værelse

Hvis din lejer blot har lejet et værelse, i noget som er en del af din bolig er der minimum én måneds varsel.

Udlejning eller fremleje?

Hvis det er dig der er ejer af det du ønsker at udleje, er der tale om udlejning.

Ellers er der tale om fremleje. Altså en lejebolig som du ikke ejer, og som du ønsker at videreudleje helt eller delvist. Det er formelt kaldet et fremlejemål.

Det er vigtigt at du sætter dig ind i reglerne for udlejning før du lejer ud.

Hvis du ønsker at fremleje, er det nødvendigt at du har tilladelse til det i din lejekontrakt.

“Nice to know” ved fremleje

Fremlejeaftaler skal altid indgåes skriftligt mellem fremlejegiver og fremlejetager.

Når fremlejekontrakten er udfærdiget, skal din udlejer have en kopi af lejekontrakten, inden fremlejeperioden starter, og inden fremlejetager flytter ind, jf. lejelovens § 69, stk. 3.

Det er gratis at anvende lejekontraktsgeneratoren på EINDOM, som er den autoriserede A9 typeformular. På den måde sikrer du dig, at fremlejeaftalen er gyldig og kommer omkring alt, hvad den bør gøre.

Når du skal lave fremlejekontrakten, kan du tage udgangspunkt i din egen lejekontrakt og tilpasse den, hvor det er nødvendigt.

I lejekontraktens § 1 skal du eksempelvis huske at vælge “Lejeforholdet er et fremlejeforhold”. Du skal også huske at angive lejeperioden i § 2.

Sørg for at være opmærksom, hvis du angiver en periode i lejekontrakten, da den som udgangspunkt så er uopsigelig. I aftalen §11 kan I dog aftale et opsigelsesvarsel, hvis du vil bevare muligheden for at komme hjem før tid.  Dette gælder dog begge veje, så du risikerer dermed også at din lejer siger op, hvilket jo ikke er sjovt hvis du er bortrejst til udlandet ifm. studie eller arbejde.

Husk at du ikke må kræve højere husleje end den du selv betaler, samt at du maks må kræve 3 måneders forudbetalt husleje og 3 måneders forudbetalt leje.