Udlejning af bolig: Det skal du vide

Uanset om du vil udleje en bolig for at tjene penge eller bare vil hjælpe din familie, kan det betale sig at sætte sig ind i reglerne for udlejning. For det kan hurtigt blive dyrt, hvis du ikke er ordentligt forberedt.

Udlejning af en ejerbolig kan være en god løsning i mange situationer. Men der er en del faldgruber, som du bør kende til, før du sætter din underskrift på en lejekontrakt. Lejeloven har mange bestemmelser, som sikrer lejernes rettigheder, og hvis der opstår uenighed mellem dig og lejeren, så risikere du en sag i huslejenævnet.

Derfor har vi i EINDOM udarbejdet en oversigt over, hvad du skal vide, før du kaster dig ind i udlejningsbranchen:

Er det en ejerlejlighed? – Så skal ejerforeningens vedtægter og husorden overholdes

Hvis der er tale om udlejning af en lejlighed, så er det en god idé først at tjekke foreningens vedtægter. De kan betragtes som foreningens grundlov. Hvis der står noget, som begrænser din ret til at udleje, så er du nødt til at respektere dette forhold.

Derfor ser man også tit i boligannoncer, at der ofte står ”forældrekøb tilladt”. Det sker netop for at signalere, at hér er der en lejlighed, som er velegnet til udlejning. Hvis vedtægterne ikke nævner noget om udlejning, så er det som udgangspunkt tilladt at leje at udleje. Vedtægterne kan være meget specifikke og fx have en bestemmelse om, at en lejer ikke må fremleje værelser, eller at boligen maksimalt må have et bestemt antal beboere. Her kan også stå nogle regler for udlejning via fx Airbnb, altså regler for korttidsudlejning og fremleje. Her vil det være beskrevet, om det er tilladt, og om korttidsudlejning er begrænset til et bestemt antal dage eller specifikke uger om året, eller der kan stå i vedtægterne, at fremleje f.eks. kun må foregå i forbindelse med udstationering eller kortere studieperioder i en anden by.

Det næste vigtige dokument, som kan begrænse mulighederne, er foreningens husorden. Den beskriver, hvilken adfærd der tillades og ikke tillades i ejendommen. Her vil typisk stå noget om husdyr, og hvornår der skal være ro om aftenen. Hvis der er en husorden, så skal den vedlægges lejekontrakten.

Hvis du ønsker at udleje et hus, så er der ikke de samme begrænsninger, som man ser med lejligheder. I et hus skal der ikke tages lige så mange formelle hensyn, men det kan stadig blive problematisk, hvis dine lejere larmer eller på andre måder generer naboerne i et fredeligt villakvarter.

Lejekontrakt – A9 Typeformular

En række bestemmelser i lejeloven kan ikke fraviges. Derfor bliver de fleste lejekontrakter lavet ud fra samme udgangspunkt, og det er nemt en lejekontrakt på nettet som du selv kan udfylde. I Eindom har vi dog valgt at gøre det let, enkelt og digital, hvis du alligevel skal udleje. Så mener vi, at du lige så godt kan have styr på dine dokumenter og udlejning, ift. husleje, depositum mm.

Der bør altid laves en lejekontrakt, også hvis der er tale om et forældrekøb, hvor det er dit barn, som skal bo i lejligheden. Bestyrelsen i ejerforeningen vil sikkert bede om at se en kopi af lejekontrakten, og ofte er det et krav at ejerforeningen som minimum har ejers navn og bopælsadresse oplyst.

 

Fremleje: 

Lejekontrakten skal være forsynet med en udløbsdato, ellers risikerer du, at du ikke kan opsige lejeren. Det er vigtigt, at tidsbegrænsningen er begrundet. F.eks. kan der stå, at udlejer selv vil benytte boligen, når tidsbegrænsningen udløber. Hvis der ikke er nævnt en gyldig begrundelse, så kan lejekontrakten komme i strid med lejelovens § 80, stk. 3, hvor der står, at ”boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold”.

Huslejefastsættelse: Hvilken husleje må jeg tage?

Det er ret kompliceret at sætte sig ind i de præcise regler for husleje, som både afhænger af antal lejemål i ejendommen, hvornår er den opført, og om lejemålet ligger i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder. I det følgende gennemgås derfor kun reglerne for ejendomme med flere end syv lejemål i kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder.

Hvis der er tale om en lejlighed i en ejendom fra før 1992, så er der grænser for, hvor højt du må sætte huslejen. Hvis du vil være sikker på, hvilken husleje du kan tage, så kan du bede huslejenævnet om at fastsætte den leje, som du lovligt kan kræve for lejemålet. Sådan en forhåndsgodkendelse koster 520 kr. (2019-niveau).

Hvis ejendommen er fra 1992 eller senere, så er der fri huslejedannelse, og det betyder, at du kan tage en højere leje.

Siden 1996  har der været mulighed for, at private udlejningsboliger, som bliver gennemgribende istandsat, kan genudlejes til en husleje, som bliver fastsat efter det lejedes værdi (jf. § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven). Forbedringerne skal overstige 2.255 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 257.894 kr. (2019-niveau). For at fri markedsleje gælder for ejendomme fra før 1992, skal det skrives ind i lejekontraktens §11.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *