Løs problemerne før de opstår

Ingen mennesker syntes at konflikter er rare

Uanset hvilken udlejer eller lejer du er som menneske, så er jeg overbevidst om, at størstedelen af os alle helst er fri for konflikter.

Det gælder både i vores privatliv, arbejdsliv og det gælder også ift. udlejning.

Hvem ønsker at skulle slås med sine lejere? Og hvilken lejer har lyst til at slås med sin udlejer, hverken når det gælder små eller store ting. INGEN!

Så klart kan det siges. I den ideelle verden, fik vi alle tingene løst som aftalt og alle udfordringer ville blive løst med et smil.

Alligevel virker det som om der er sket en optrapning i konflikter. Den nye lejelov har gjort vilkårene for lejere endnu bedre, og behovet for dokumentation med indflytningrapporter og udflytningsrapporter har aldrig været større. Samtidig ser man en umiddelbar stigende tendens til at hhv. udlejere og lejere går i dækning i hver deres skyttegrav.

LLO kæmper på lejernes side hvis de ser den mindste mulighed for at komme i huslejenævnet mod en kendt udlejer. Omvendt opretter udlejere lukkede grupper på facebook, hvor informationer om dårlige lejere deles, til skræk og advarsel for andre. Uanset at intentionerne på begge side af bordet, sikkert er gode, så virker det blot som en optrapning hvor en konflikt i sidste ende er uundgåelig.

I en god handel er både køber og sælger tilfredse

Hvis man sammenlignede sin udlejning med en handel, eller et samarbejde mellem kunde og sælger, så ville tonen sikkert få en anden lyd.

For alle ved, at hvis tonen bliver for skarp, så kommer kunden næppe igen. Omvendt er jeg klar over, at kunden ikke altid har ret.

Men udgangspunktet om at udlejning skal være som en god forretning må være til stede.

Derfor anbefaler vi i EINDOM, både udlejer og lejer at holde en god og sober tone. En positiv og konstruktiv dialog.
Sørg for at have aftalegrundlaget i orden med en lovlig lejekontrakt, der indeholder de punkter der matcher din udlejning.

Husk endelig at foretage indflytningsrapporter ved overdragelse af lejemålet til lejer, samt fraflytningssyn sammen med lejer ved lejemålets ophør.

Lad det være nemt og enkelt!

Det er i sidste ende bedst for alle parter.

Fraflytning, fraflytningssyn og tidsfrister

BEMÆRK: 1.juli 2015 er en vigtig dato at kende for dig som udlejer.

LEJEAFTALER INDGÅET FØR 1. JULI 2015

Hvis lejeaftalen er lavet før denne dato, kan du som udlejer kræve at lejer afleverer lejemålet nyistandsat, hvis lejemålet blev overtaget nyistandsat.

Så kan du som udlejer istandsætte alt fra gulve og vægge til køkken og bad, så det fremstår nyt

LEJEAFTALER INDGÅET EFTER 1. JULI 2015

Vær opmærksom på at den nye lejelov alene tilllader at du som udlejer må foretage det der kaldes en “normalistandsættelse”, det beskrives som en nødvendig hvidtning, maling og tapetsering samt maling af træ og jern

 

Tidsfrister du skal være opmærksom på som udlejer

Ejer du mere end et lejemål, skal du ifølge lejeloven altid afholde indflytnings- og udflytningssyn.

Lejemålet skal synes senest 2 uger efter, at du som udlejer er gjort bekendt med, at lejeren er flyttet ud.

Indkald lejeren til fraflytningssyn med mindst 1 uges varsel.

Indkaldelsen kan sendes digitalt, hvis lejekontrakten er indgået efter 1. januar 2018. Er lejekontrakten indgået før 1. Januar 2018, kan du kun indkaldes digitalt, hvis I i lejekontraktens § 11 har aftalt at benytte digital kommunikation. Med enkelte undtagelser kan udlejer ikke forlange, at du betaler for udbedring af mangler, hvis tidsfristen på mindst 1 uge ikke overholdes.

Ophæv eller opsig din lejer

Ophævelse af lejeaftale

En ophævelse sker med øjeblikkelig virkning, og er vel den yderste konsekvens at du som udlejer kan foretage dig overfor lejer, for det betyder at din lejer skal flytte fra lejemålet.

Det kræver dog, at din lejer har foretaget sig væsentlige overskridelser af jeres lejeaftale. Helt konkret er det en overtrædelse af Lejelovens § 93, der berettiger at en lejeaftale kan ophæves.

Eksempler på forhold som gør at du kan ophæve lejeaftalen:
  • Manglende huslejebetaling over en længere periode, og du som udlejer har givet en betalingsfrist på 14 dage, hvor lejeren stadig ikke har betalt. Dit påkrav kan først afsendes 3 hverdage efter seneste betalingsdato. Påkravet skal indeholde krav på huslejen, samt påmindelse om lejeforholdets ophør, hvis lejen ikke betales.
  • Lejer anvender lejemålet til andet end det i har aftalt i lejekontrakten, fx. til erhverv istedet for bolig. Som udlejer skal du gøre indsigelse overfor lejer, og hvis denne så stadig anvender lejemålet til andet end hvad der er aftalt, har du som udlejer ret til at ophæve lejeaftalen.
  • Hvis lejer nægter dig adgang til lejemålet – Hvis du og din lejer har aftalt, at du som udlejer har adgang til lejemålet fx. ifm. håndværkere der skal udbedre en mangel, og lejer nægter dette, kan du ophæve lejemålet.
  • Står lejemålet tomt –  Hvis din lejer er flyttet selvom I har aftalt at lejemålet skal beboes for en sikkerhedsskyld, kan lejemålet ophæves.
  • Vanrøgt – Hvis din lejer ødelægger eller påfører skade på dit lejemål, kan du ophæve lejeaftalen straks, hvilket normalt betyder at lejer skal være ude indenfor et par dage.
  • Overladelse af lejemål til andre – din lejer må ikke blot overlade lejemålet til andre mennesker, som ikke i forvejen bor i husstanden.
Lejer er til gene og overholder ikke god skik og orden

Hvis din lejer er til gene for enten dig som udlejer eller de øvrige beboer i ejendommen kan lejeaftalen ophæves, som f.eks:

  • Lejer truer eller udøver vold mod udlejer eller de øvrige beboer
  • Lejers adfærd er til gene, både på et sundhedsmæssigt utrygt, og støjende uacceptabelt niveau
  • Lejers husdyr er til væsentlig gene, pga. støj, lugt, frygt mm.

 

Opsigelse af lejeaftale

En opsigelse fra udlejers side skal altid ske jf. Lejelovens §§ 83 og 87, der fastsætter, at opsigelsen skal være skriftlig samt indeholde oplysning om årsagen til opsigelsen.

Som udgangspunkt kan du som udlejer ikke opsige din lejer, hvis I har indgået en tidsubestemt lejeaftale, med mindre der foreligger grunde som er nævnt i Lejelovens § 83 og §84.

Generelt kan du opsige din lejer hvis

  • Din lejer overholder ikke god skik og orden. Hvis du har lavet en husorden, har lejer lov til at rette op på sin adfærd, så det kræver flere påbud overfor lejer og god dokumentation for at lejer har overtrådt husordenen og iøvrigt er adfærdmæssigt er til gene dig eller de øvrige beboere.
  • Din ejendom/lejemål skal rives ned
  • Du flytter selv ind i lejemålet, og kan derfor opsige din lejer med et års varsel. Uanset om det er ejer eller andelsbolig. Du skal dog ikke have andre lejemål og samtidig skal du have ejet boligen da lejeaftalen blev indgået.
Opsigelse af lejer i et værelse

Hvis din lejer blot har lejet et værelse, i noget som er en del af din bolig er der minimum én måneds varsel.

Udlejning eller fremleje?

Hvis det er dig der er ejer af det du ønsker at udleje, er der tale om udlejning.

Ellers er der tale om fremleje. Altså en lejebolig som du ikke ejer, og som du ønsker at videreudleje helt eller delvist. Det er formelt kaldet et fremlejemål.

Det er vigtigt at du sætter dig ind i reglerne for udlejning før du lejer ud.

Hvis du ønsker at fremleje, er det nødvendigt at du har tilladelse til det i din lejekontrakt.

“Nice to know” ved fremleje

Fremlejeaftaler skal altid indgåes skriftligt mellem fremlejegiver og fremlejetager.

Når fremlejekontrakten er udfærdiget, skal din udlejer have en kopi af lejekontrakten, inden fremlejeperioden starter, og inden fremlejetager flytter ind, jf. lejelovens § 69, stk. 3.

Det er gratis at anvende lejekontraktsgeneratoren på EINDOM, som er den autoriserede A9 typeformular. På den måde sikrer du dig, at fremlejeaftalen er gyldig og kommer omkring alt, hvad den bør gøre.

Når du skal lave fremlejekontrakten, kan du tage udgangspunkt i din egen lejekontrakt og tilpasse den, hvor det er nødvendigt.

I lejekontraktens § 1 skal du eksempelvis huske at vælge “Lejeforholdet er et fremlejeforhold”. Du skal også huske at angive lejeperioden i § 2.

Sørg for at være opmærksom, hvis du angiver en periode i lejekontrakten, da den som udgangspunkt så er uopsigelig. I aftalen §11 kan I dog aftale et opsigelsesvarsel, hvis du vil bevare muligheden for at komme hjem før tid.  Dette gælder dog begge veje, så du risikerer dermed også at din lejer siger op, hvilket jo ikke er sjovt hvis du er bortrejst til udlandet ifm. studie eller arbejde.

Husk at du ikke må kræve højere husleje end den du selv betaler, samt at du maks må kræve 3 måneders forudbetalt husleje og 3 måneders forudbetalt leje.

 

EINDOM

Teamet bag EINDOM

Teamet bag EINDOM 

Eindom er ægte vandkantsguld – alle i teamet er opvokset på Lolland Falster. Eindom har kontor i Bredgade i København og hovedsæde i Nykøbing Falster. Ikke omvendt.

 

40 procent af udlejerne i Danmark er privatpersoner med udlejning som bierhverv. Og rigtig mange af dem befinder sig udenfor de store byer – og har i øvrigt større overskud.

I dag bor 2,4 millioner danskere til leje. Og tallet er stigende. Eindom.dk sikrer både lejere og udlejere, og gør det nemt at administrere alt det praktiske og få juraen på plads. Helt gratis.

Hvordan kan det være gratis?

Fordi vi inden længe lancerer tilkøbsmoduler, som større virksomheder der udelukkende lever af udlejning har brug for. Til en konkurrencedygtig pris og med højere brugervenlighed.  Derfor kan vi tilbyde en freemium version, som letter administrationen og sikrer dig som udlejer og lejer.  Hvad du vil bruge al den ekstra tid og manglende bekymringer til, blander vi os ikke i.


Niels Erik Bidstrup
Partner / CEO

Niels er uddannet indenfor shipping – faktisk i den bygning som i dag danner rammerne om EINDOM i Nykøbing Falster. I 2006 stiftede han Nelma og har således 12 års erfaring med ejendomsdrift- og administration.

Foruden ejendomsdrift- og administration har Niels oparbejdet stor erfaring med software og app-udvikling igennem sin anden virksomhed Vinterservice Danmark, som siden 2010 er vokset stærkt og nu også dækker det tyske marked.

I Danmark servicerer Vinterservice cirka 500 ejendomme og bruger, som de eneste i Danmark, SmartCars med sneplove.


Henrik Sylvester Pedersen
Partner / CTO

Henrik har programmeret siden har var 10 år gammel, og er en særdeles passioneret og engageret it-udvikler.

Henrik har specialiseret sig i sikkerhed, tech innovation og performance optimering og arbejdet med alt fra WordPress plugins til backend-udvikling for en af Danmarks største spilsider.

Henrik er EINDOM’s product owner og i øvrigt en respekteret tech blogger på blandt andet Medium.


 

Nickolaj Vejle Madsen
Software Developer

Nickolaj er en dygtig webudvikler, som bestod sine eksaminer med topkarakterer.

Som barndomskammerat til Henrik har interessen for teknik og programmering ligeledes været tilstede siden 10-12 års alderen. Nickolaj er fullstack-developer, med et hjerte der banker for backend-udvikling.

You break it, he make it.

Gode råd hvis du skal leje din lejlighed eller ejendom ud

Lav en ordentlig lejekontrakt!

Som udlejer er det vigtigt at det er dig som har styr på forholdene når du lejer ud.

I forhold til lejeloven, er det nemlig primært lejerne der beskyttes, uanset at det er første gang du skal leje dit lejemål ud.

Har du haft svært ved at sælge din ejendom, og derfor ønsker at leje din ejendom ud, mere af økonomiske årsager end fordi du ønsker at blive den næste store udlejer og ejendomsmatador, så er det stadig lejerne der beskyttes iht. lejeloven.

Så vores budskab er klart – Tag styringen – ellers kan det få store økonomiske konsekvenser og du kan risikere at havne i en situation, hvor din udlejning kommer til at koste dig penge.

Husk at anvende udarbejde en ordentlig lejekontrakt, og altid skriftligt.

Ift. boligudlejning er det vigtigt at anvende den rigtige typeformular A9. Den kan du finde her: FIND LEJEKONTRAKT HER

Så er du sikker på at formkravene efterlever lejelovens bestemmelser.

Hvis du blot skriver et par linjer, som fx. adresse, husleje, periode og lidt om lejer, så vil lejeloven altid gælde, uanset hvad der er aftalt.

Hvorfor du skal vælge EINDOM

Igennem de sidste 12 år har jeg beskæftiget mig med drift og servicering af fast ejendom, for private, ejendomsselskaber samt andels- og ejerforeninger.

Derudover har jeg arbejdet for adskillige advokater i hele landet, med fokus på området for konkurs og rekonstruktion, særligt for selskaber med fast ejendom.

Fællesnævneren for dem alle, hvis jeg kort skal beskrive de vigtigste parametre imellem succes og fiasko, er struktur og ordentlighed.

Man siger ofte, at man ud fra håndværkerens værktøjskasse, kan se hvorvidt han leverer et ordentlig stykke arbejde.

Det samme gør sig egentligt gældende for udlejning af fast ejendom.

Hvis der er styr på indflytningsrapporter, lejekontrakter, forbrugsregnskab og huslejeopkrævningerne, så er forudsætningerne til stede for at driften er sund og rentabel også til stede.

Hvorimod de som ikke har orden i deres sager, typisk døjer med en række problemstillinger der ikke er særligt gode, hvor for hverken lejer, udlejer eller ejendommen selv.

Det er som om der skabes en kædereaktion, ligesom graffiti har det med at sprede sig hvis det ikke fjernes, straks det er blevet malet.

Det kan synes banalt og åbenlyst for de fleste, der til dagligt har med udlejning og fast ejendom at gøre, at understrege vigtigheden i at have styr på detaljerne, både ift lejemål, lejer og lejekontrakt.

Derfor er der også flere som anvender revisorer, bogholdere eller administratorer, til at varetage opgaverne.

Selv hvis tingene går rigtig galt, og der opstår en konkurs, indtræder der en kurator i boet, som fortsat skal opkræve husleje og servicere ejendommen, så lejerne får de rammer som er blevet lovet i lejekontrakten. Ift. evt. kreditorer, handler det om at beskytte aktivets værdi bedst muligt.

Så uanset om du har 1 eller 100 lejemål, hvad enten du er privat, erhvervsdrivende eller repræsenterer et større ejendomsselskab, ja selv hvis du er advokat og håndterer administration og udlejning af fast ejendom, så kan du med fordel læse med her.

Vi lancerer nemlig EINDOM, indtil videre i en mindre gratis version, imens hele teamet arbejder på en masse fede features, der snart kan bruges.

Systemet vil i den gratis version kunne håndtere stamdata.

Kort fortalt, kan man altså oprette sine lejemål og lejere.

Vi har gjort det muligt at udarbejde digitale lejekontrakter, samt  ind- og udflytningsrapporter, så dokumenter og data  let og overskueligt kan samles et sted.

Hvis væggene i mit barndomshjem kunne tale – Købmandsgården, ejendomme og udlejning

For mange år siden levede en dygtig købmand med sin kone og tre sønner, i en den lille by Nysted på Lolland. Købmanden arbejde hårdt og handlede med handelsfolk fra nær og fjern.

Som årene gik fik købmanden opført en fornem købmandsgård i Østergade, med plads til alle sine varer, lidt høns og kreaturer. Nederst i stueetagen var der etableret et stort køkken, hvor pigerne i huset kunne lave middage, til hverdag og fest.

Købmandsgården i Østergade
Leg i haven med mine søstre

 

 

 

 

 

 

Kriser, krige og konjunkturer havde lært købmanden, at investering i fast ejendom var en god forretning. Derfor havde han fået opført nogen af byens første etageejendomme, hvor folk kunne bo til leje. De første han byggede, var med toilet i gården og bad i kælderen.

Byens sagfører og revisor ordnede økonomien som de altid havde gjort. Derudover havde begge en forunderlig evne til at skaffe ”gode mennesker” forrest i køen, når der var ledige lejemål, så købmanden undgik for meget besvær med sine lejere.

Hvis lejerne derudover var fra pæne familier, havde fast arbejde og ellers kunne stille sikkerhed for indskuddet, så var der mulighed for at komme i betragtning til nogen af købmandens lejemål.

Efter et langt liv, gik købmandens ejendommene i arv til næste generation.

Sønnen forsatte med at opføre og udleje ejendomme, for han havde sat sig for, at han ville eje 100 lejemål i byen, så han kunne leve uden at bekymre sig om kriser eller nogen af de andre udfordringer som faderen havde kæmpet med.

I dag er familiens ejendomme i en fond, administreret af advokater og revisorer, drevet efter samme metode og formål, som købmandens søn havde ønsket det skulle ske.

Flere hundrede år efter købmandens død, foregår ejendomsforretningen stadig efter samme model, omtrent bestående af de samme 10 punkter som dengang:

De 10 traditionelle punkter i udlejning

  1. Lejemål udlejes (forhåbentligt) stadig kun til gode lejere
  2. Lejekontrakter udfærdiges med hjælp fra administrator eller advokat
  3. Depositum indbetales af lejer
  4. Indflytningsrapport laves ved indflytning.
  5. Huslejeopkrævninger sendes indtil lejemålet opsiges
  6. Forbrugsregnskabet udarbejdes manuelt og afstemmes ift. aconto indbetalinger
  7. Betalinger registreres, afstemmes og evt. restancer opgøres
  8. Varslinger sendes, bl.a. hvis lejeren alligevel ikke var så god som lovet
  9. Fraflytningsrapport laves når lejer flytter
  10. Bogføringer foretages og sendes til revisor, så årsregnskabet kan laves og godkendes.

 

 I EINDOM spørger vi derfor os selv hver dag:  

 ”Hvad ville købmanden fra mit barndomshjem ønske sig, hvis han levede i dag?”

Vi mener det er tid til at gøre udlejning lettere og mere brugervenligt, fordi måden vi administrerer de 10 punkter, stort set ikke har ændret sig siden købmanden byggede sin købmandsgård i 1800 tallet.

MED EINDOM kan du nu

  • Oprette gratis og lovlige lejekontrakter
  • Få skabeloner til ind- og udflytningsrapporter
  • Chat med os fra 09-22 hvis du har brug for hjælp

Inden længe kan du let sende og underskrive dokumenterne digitalt, så du sparer tid og ressourcer.

 

Er du købmand, advokat eller revisor, eller har du overvejet at udleje din lejlighed eller ejendom ud, så følg med på Eindom.dk

Vi ønsker at forny og forbedre branchen, til gavn for alle handlende og interesserede i udlejningsforretning.

For som købmanden altid sagde:  ”I en god handel er både køber og sælger tilfredse”

Og sådan må det være!

Velkommen til EINDOM